住房問題關系民生福祉，房地產市場的變化牽動人心。中央經濟工作會議提出，要解決好大城市住房突出問題。這將給我國房地產市場帶來哪些變化？在防范房地產金融風險方面，還面臨哪些挑戰？日前，記者就這些問題采訪了浙江工業大學副校長虞曉芬。
記者：中央經濟工作會議特別強調“解決好大城市住房突出問題”，這釋放出哪些信號？會給未來的政策走向、住房供應體系等帶來哪些變化？
虞曉芬：經過多年努力，我國住房問題已從總量短缺轉為結構性供給不足。改革開放特別是住房制度改革以來，我國通過大力發展商品住房和加大住房保障力度，城鎮居民居住條件發生了顯著變化，2019年城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，比1999年凈增加20.8平方米。但是，住房領域不平衡不充分矛盾突出，主要集中在大城市，人口規模大、新增人口多、供給量少、房價高，租賃市場又存在供應不足、供給結構不合理，造成新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題比較突出。
基于這一背景，中央經濟工作會議特別強調“要高度重視保障性租賃住房建設”，并明確土地供應要向租賃住房建設傾斜，對租金水平進行合理調控，提出要規范發展長租房市場，釋放出支持保障性租賃住房建設和規范發展長租房的積極信號。
在大力發展政策性租賃住房的同時，要規范發展長租房。2018年以來，逾百家長租公寓陸續“爆雷”，損害了廣大居民利益，破壞了長租房市場聲譽，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場，教訓是深刻的。從政府角度，要加快健全法律法規，明確禁止企業采取“高收低租”“長收短付”等不當的經營手段，切實加強市場監管、住建、公安等部門的信息共享和聯合執法，建立住房租賃資金監管制度，把長租房從業機構和房源都納入監管平臺。
隨著保障性租賃住房供給的增加和長租房市場的規范發展，我國長期存在的重售輕租的住房供應體系將發生變化，租賃房占比進一步提高，租賃市場規范程度大幅度提升，租賃住房將成為居民可長期接受的住房消費方式。
記者：中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。這將對未來我國住房租賃的發展帶來哪些影響？
虞曉芬：此次中央經濟工作會議對住房租賃市場的發展具有里程碑意義：一是改變了住宅用地資源配置的方式，結束了長期以來對
規模龐大的租賃住房市場無專項用地保障的歷史。二是深刻改變住房租賃市場結構，改變住房租賃市場長期以私人房源為主導、公租房和集中式長租房占比低，導致租賃市場難管理、管理難問題突出的格局。三是小戶型、低租金租賃住房供給更充分，通過在出讓用地、集體建設用地、產業園區用地、閑置或低效利用企事業單位自有土地，以及“工改租”“商改租”上量身定制開發一批租賃住房，小戶型、低租金租賃住房供給更充分、結構更合理。四是租賃市場發展更規范更健康。政策性租賃住房會更好地發揮市場“穩定器”的作用。五是隨著住房租賃者也能享受與購房者同等公共服務政策的推進，住房租賃將成為廣大居民可接受的住房消費方式。
記者：加強房地產金融調控，也是促進房地產市場平穩健康發展極為重要的一環。在防范房地產金融風險方面，還面臨哪些挑戰？
虞曉芬：當前，我國房地產面臨“三高”：房價過高，金融化程度過高，地方經濟對房地產依賴度過高。房地產是資本高度密集型產業。以貨幣政策為核心，動用信貸供給量、貸款利率等金融工具，通過調節房地產業的貨幣供給量、融資成本等指標，能對整個房地產市場供給與需求、房價波動以及房地產業健康發展產生巨大的影響。
當前，完全有必要通過金融調控，建立銀行房地產貸款集中度管理制度、房地產企業“三條紅線”融資管理規則、居民債務收入比監測體系，嚴防“三高”繼續惡化，用時間換空間，實現房地產市場軟著陸。如果這些舉措到位，預計房地產企業和房地產市場最大的變化是趨向理性，房地產企業不會過度負債、盲目拿地，居民消費量力而行，投資投機性需求被擠出，地價房價回歸平穩。
記者：下一步，在推進房地產長效機制建設、促進房地產市場平穩健康發展方面，還應作出哪些努力？未來一段時間我國房地產市場走向將呈現哪些特點？
虞曉芬：從國家層面，緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快完善房地產金融、房地產稅收長效制度建設，完善住房保障頂層設計，建立“人地掛鉤”機制等，把住房資源更多地配置給人口集聚的城市和自住型家庭。從城市層面，緊緊圍繞“穩地價穩房價穩預期”目標，可建立“限房價、競地價”“限房價、競保障性住房”等機制，防止高地價推動高房價；通過優先保障無房戶購房、限購、限售等措施，優先配置給自住型購房的居民家庭，讓住房回歸居住屬性；嚴格審查開發商購地資金來源、嚴查各類違規資金購地購房，遏制投資投機性炒地炒房行為。
預計未來一段時間我國房地產市場運行總體更平穩，但部分城市房價上漲壓力依然較大，地方政府需在“解決大城市住房突出問題”的政策導向下，加大住宅用地供給，加快完善以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，重點發展政策性租賃住房，規范發展長租房市場，及時精準運用各類調控工具，促進房地產市場平穩健康發展。
